Al momento de evaluar un proyecto inmobiliario en preventa para invertir, siempre tengo un checklist de condiciones que se deben que cumplir para poder considerarlo como una inversión de bajo riesgo. Una de esas Condiciones es que el desarrollo cumpla con un Contrato de Fideicomiso Inmobiliario.
Un Fideicomiso Inmobiliario es un contrato en el cual se transfieren los bienes inmuebles, y los recursos financieros a un Fideicomiso, con el fin de que el Fiduciario, (en el caso de México, una institución bancaria), los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario.
Esto significa que en el caso de cualquier desarrollo inmobiliario, cuando existe un contrato de fideicomiso, le da mayor garantía a los inversionistas de que los recursos aportados serán administrados de manera correcta por una institución bancaria para lograr un objetivo en común, que es la culminación del proyecto.
Otra ventaja importante que brinda un Fideicomiso Inmobiliario, es que si por alguna razón el representante legal de la desarrolladora llegase a fallecer o verse involucrado en algún tipo de demanda legal por cualquier motivo, los bienes que se encuentran dentro de un contrato de fideicomiso están protegidos y legalmente no podrían ser embargados.
¿Por qué algunas desarrolladoras no utilizan Contrato de Fideicomiso Inmobiliario en sus proyectos?
El Contrato de fideicomiso representa un costo para la desarrolladora, ya que hay que cubrir los honorarios de la institución financiera por realizar y administrar el fideicomiso. Y, por otro lado, al haber un fideicomiso, como sería el fiduciario, quien administraría los recursos, los desarrolladores se ven limitados a la hora de querer desviar recursos a fines diferentes al proyecto.
Esto genera en algunos desarrolladores, que por alguna razón no tienen como prioridad brindar garantías y seguridad al proyecto, evitar este tipo de instrumentos para disminuir los gastos, lo cual trae como consecuencia la disminución de la confianza en los inversionistas.
Por otro lado, hay que considerar que también existen algunas pocas desarrolladoras que manejan suficiente liquidez para cubrir los costos del desarrollo de un proyecto, por lo cual no tienen la necesidad de contratar un contrato de fideicomiso, ya que no dependen del capital de los inversionistas.
Aun así, este tipo de proyectos normalmente están administrados directamente por las desarrolladoras sin ningún tipo de supervisión que garantice que los recursos aportados por los inversionistas estén siendo usados de manera correcta para la realización del proyecto. Y es la razón principal por la cual recomiendo a mis clientes evaluar muy bien a la desarrolladora antes de invertir en un proyecto que no involucre un contrato de Fideicomiso Inmobiliario.
¿Quiénes conforman un Contrato de Fideicomiso Inmobiliario?
El Fideicomitente
El Fideicomitente son las personas o empresas que aportan un bien o un recurso al fideicomiso. Como sería el caso, de quien coloca en aportación el terreno donde se construirá del proyecto, Los recursos y conocimientos de la desarrolladora y los recursos económicos de los inversionistas.
El Fiduciario
Un Fiduciario es la persona física o moral que administra el Fideicomiso y los recursos y bienes que lo integran. Esta administración se lleva a cabo por la solicitud del fideicomitente a favor y en beneficio de terceras personas que serían los fideicomisarios.
El Fideicomisario
El Fideicomisario es el beneficiario nombrado previamente en el contrato del fideicomiso, este puede ser persona física o moral y también puede estar incluido por el Fideicomitente. Esta vendría siendo la figura de los futuros propietarios del proyecto, como son los departamentos, oficinas, locales, etc.
CONCLUSIÓN
Al poder evidenciar todo el marco legal y jurídico que brinda un contrato de fideicomiso a un desarrollo en Preventa, se hace imperativo para las personas que quieren hacer una inversión con garantías y responsabilidad, invertir solo en proyectos que tienen como antecedente un Contrato de Fideicomiso Inmobiliario, o en su defecto evaluar muy bien la capacidad y trayectoria de la desarrolladora antes de hacer una inversión cuando no existe este tipo de instrumento dentro de un desarrollo inmobiliario.
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